44%무주택자들을 위한 대책이 마련돼야...

부자마을 스파이스걸 님의 글입니다.

 

물량이 거의 일정하게 정해진 물건의 값을 어떨 때 가장 많이 오를까. 당연히 시중에 돈이 많이 풀려 사겠다는 사람들이 많을 때다. 그때는 그것과 유사한 것들도 덩달이 인기가 치솟고 잘 팔리게 마련. 지금의 주택 시장이 그러하다. 강남의 아파트가 평당 1억원을 향해서 가는 것이 힘겨워보이지 않을 지경이다.

몇 가지 당장 떠오르는 경제 현안들을 정리해보면

*중국의 외환보유고가 1조 달러가 넘었다.
*북한 핵 문제로 어수선한 상황이다.
*내수침체는 여전히 회복될 기미가 보이지는 않는다.
*청년 실업률은 여전히 높아 젊은이들이 경제적 약자로 전락하고 있다.

*주식 시장은 글로벌 증시 상승 대열에 편승하지 못한 채 박스권에 갖혀 있다.
*가계 대출이 여전히 증가하고 있다.
*글로벌 부동산 가격이 상승세를 보이는 상황은 아니다.
*내년 대선의 영향으로 개발 청사진 선거공약이 많아질 것으로 보인다.

부동산 가격 상승에 호의적인 것들보다는 부정적인 것들이 더 많다. 그런데도 부동산 가격은 나날이 치솟아 국민들 간의 희비의 교차 정도가 나날이 커지고 있다.

(중국의 외환보유고가 사상최대라는 것은 우리에게 어떤 영향이 미치는지 언뜻 이해가 가지 않을 수 있다. 그러나 잘 생각해 본다면 파괴적인 영향력을 지닌다. 우선 위안화 절상 압력을 높이는 요인이므로 원화가치 역시 더 오를 가능성이 높아진다. 1달러 대비 900원 대가 무너지면 대다수 기업들은 가격 경쟁력을 잃어 돈을 벌어들이는 주체의 힘이 달리게 되는 상황이다.

 

90년 대 초반 부동산 가격의 안정은 5대 신도시를 통한 물량의 대량공급도 있었지만, 그 이면에는 환율이 달러당 700~800 원대라 경제 상황이 좋지 않았다는 점도 있다. 결국 외환위기까지 초래하지 않았는가.

 

이외에도, 만일 중국이 위안화 절상 압력을 낮추기 위해 외환보유고를 소비하는 대신 원유나 원자재를 비축하게 된다면 이들 가격이 올라 대부분 수입에 의존하는 한국 경제에 타격을가할 가능성도 있다. )

일각에서는 금리 인상을 주장한다. 한은의 콜금리 동결에 대해 비난을 가하기도 한다. 하지만 환율 하락(원화가치 상승) 가능성이 있는데다, 일부 부동산을 제외하고 전체적인 경기가 하강하는 추세라는 것을 감안하다면 어쩔 수 없는 선택이었던 것으로 보인다. 환율 하락(원화가치 상승) 가능성이 높은 상황에서 금리를 높이면 환율 하락은 더 빠르게 이루어질 가능성이 크다.

 

따라서 미국의 금리가 현수준에서 오른다면 모를까 대출 비율이나 총량은 규제할 수 있어도 쉽사리 금리 인상 카드를 뽑기가 어려운 것으로 판단된다.  
 

'돈맥경화' 현상이 심각하다

국감 자료에 따르면 사채 시장의 평균 금리는 연 223% 다. 최고 700% 짜리도 있었다. 천 만원을 빌리면 일년 후 이자만도 수천만원이 되는 셈이니 무시무시한 수준이다. 사채 시장의 금리가 높은 것은 그만큼 시중에 담보나 신용이 없으면 돈을 빌리기 어려운 것을 반영하는 것이므로 결국 시중에 돈이 제대로 돌고 있지 않음을 의미한다.

그럼에도 불구하고 수동권 부동산 가격은 나날이 치솟고 금융권의 담보 대출금 규모는 늘고 있다. 단지 부동산 금융 관련 자금들만 원활하게 도는 돈맥경화 현상으로 이해를 할 수 있다. 인체 혈관의 한 부분이 팽창하면 결국은 그 압력을 이기지 못해 터지듯 기초 체력인 경제 자체가 호의적이지 않아 이 상태가 지속된다면, 결국 수도권 중심의 부동산 버블이 터지는 것은 시간 문제다.

 

그렇다고 제도권 내의 금융권을 강하게 조이자니 사채 금리가 만만하지 않아 서민들이 기대 곳이 거의 없는 실정이다. 현재 추진되고 있는 '이자제한법'이 통과된다고해도 당장 그 효과가 나타난다고 기대하기 어렵다. 불법사채업자들이 많은 탓이다. 정부로서도 진퇴양난의 상황이 아닌가 판단된다.

대응할 수 있는 시간이 많지 않다

 

수도권 개발에는 명확한 로드맵이 따라야 한다. 마구잡이식으로 인기에 영합하여 개발 발표를 하는 것은 옳지 않다. 국토균형개발이란 명분으로 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 건설 등을 추진해왔으나 지가만 오른 채 중소 기업들의 경기가 어려워 지역 경제가 제대로 돌아가고 있지 못한 곳이 많다. 차라리 동시다발적인 개발계획이 아닌 몇 곳에 차분하게 몰아주었다면 어땠을까하는 생각이 든다.

 

주요 지역의 재건축 억제, 세금폭탄 등의 규제와 함께 전국토의 개발계획 남발로 천문학적 토지보상비를 풀렸음은 주지의 사실이다. 세상이란 많은 사람들의 이해관계가 얼키고 설킨 곳이라 몇 몇의 생각대로 돌아가는 곳이 아니다. 주요 지역은 물건의 한정으로 시장 원리상 가격이 치솟을 수 밖에 없고, 토지보상비의 과다는 더욱 빠르게 집 가격을 올라가게 만들었다.

 

'개발계획=지가상승=토지보상비 증가=집값 급등'의 구조를 고착화시키고 있을 뿐이다. 현정부가 출범한 2003~2005년간 풀린 정부 보상비만 37조원이나 되고 앞으로도 수십조원이 더 풀릴 것이다. 여기에 구조적으로 금리를 올리기 어려운 상황이라면 투자자들이 몰리지 않는 것이 오히려 이상하지 않은가.

 

'내 탓인가 네 탓인가' 할 시간이 없다.  이미 아파트 담보 대출 규모는 630조원으로 급증하였다.  시중에 떠돈다는 부동자금보다도 큰 금액이다. 이미 모래시계의 모래가 떨어지고 있다. 조그만 외부의 충격이 가해진다면 타격이 클 것을 쉽게 예상할 수 있다. 그럴 경우 수요층이 받쳐주는 곳과 그렇지 않은 곳의 명암이 더 선명해질 가능성이 있다.

 

이런 상황들을 종합해볼 때  테크노크라트들의 조언과 유휴 자본이 결합하여 신도시를 남발하는 것은  결국 버블을 더욱 키울 뿐이다. 인구의 과반수가 몰려 있는 수도권에 부동산의 공급을 늘인다고 모든 국민이  내 집을 살 수 있는 여력을 가지는 것이 아니다. 또한 강남의 대체는 그 바탕에 깔린 유,무형의 인프라의 조성없이 고급주택을 짓는다고 쉽게 이뤄지는 것도 아니다. 시장 경제 자체가 빈부의 격차와 사유재산권을 인정하는 제도이므로 강남 부동산 가격 역시 시장의 원리에 맞게 돌아가게 내버려 두어야 한다. 

 

또 서울과 신도시의 30평형 대 아파트 중 상당수는 실거래가가 6억원이 넘는다. 기준시가는 아직 이에 미치지 못하지만, 기준시가의 상향에 따라 이들이 모두 종부세 대상자가 된다면 약간 아이러니 하다. 종부세의 기준을 현실적으로 맞추고 한시적으로라도 양도세를 인하하여 손바뀜 매물을 터줘야 한다. 강남의 기준시가 6억원 이상 아파트 한 채를 보유한 사람이 그 집을 팔면 매도한 뒤, 세금을 내고 남은 금액으로는 다시 그 집을 살 수가 없다. 그러니 팔고 싶어도 팔지 않는 상황이 연출되어 매물이 더욱 품귀 현상을 일으킬 수 밖에 없다. 

 

그러나 정권 말기의 레임덕에 의한 상승만을 바라볼 것이 아니라 이제는 차분히 차기 정부의 정책도 예상해볼 필요가 있다. 가계발 금융위기 우려를 시한폭탄처럼 안은 채 5년이란 기간을 보낼 것인가. 아니면 초기에 전 정권의 탓으로 돌리고 어느 정도 터트리고 갈 것인가. 이 부분의 예상은 필자의 글을 읽는 이들의 판단에 맡긴다.

 

국민임대주택의 획기적 개선 필요 

 

부자와 그렇지 못한 사람 간의  간극을 줄이기 위해 부자들의 소비를 유도시켜 사회 전체에 돈이 원활하게 돌도록 하고, 공공복지를 증진시켜 저소득층의 삶의 질을 향상시켜주는 것이 정부의 역할이다.

 

따라서 정부는 부동산 정책이 '무소불위(無所不爲 )'란 시각을 버리고, 가격을 인위적으로 통제하려는 태도를 탈피히여야 한다. 그간 반복된 부동산 정책의 실패가 그것을 말해 준다. 

 

이제라도 아무리 주택을 공급해도 집을 살 여력이 없거나, 있다고 해도 부채를 잔뜩 짊어지고 살 수밖에 없는 전체의 대략 44% (자녀가 있는 가계 기준, 서울은 약 58%)의 사람들을 위한 대책에 초점을 맞추는 것이 더 필요하다. 치솟는 집값을 바라보는 이들의 한숨을 외면할 것인가.

 

신도시의 목표는 단순히 부동산 가격을 잡기위한 평면적 시각보다는, 다양한 계층의 주거의 질 향상이란 시각에서 시작되어야 한다. 현재의 무주택자에게 일반분양 주택에 우선권을 주는 당첨 방식도 좋지만 그것보다는 좀 더 획기적인 방안을 찾아야 한다.

 

결론적으로 양질의 국민임대주택 공급이 필요하다. 그래야만 주택가격 본원의 문제를 해결할 수 있다. 지금까지 정부의 국민임대주택 정책은 구호에 불과한 실패작이다. 홍콩은 전체가구의 1/3 정도가 공공임대주택에 거주하고 있다. 가난한 사람만이 입주하는 것이 아니라 다양한 계층이 혼합하여 거주하는 것이 특징이다.

 

신도시를 '토지임대부 분양'과 '환매조건부 분양' 등 다양한 국민여론을 수렴하여 홍콩처럼 다양한 계층이 어울릴 수 있는 국민임대주택 정책을 펴는 장으로서 개발하는 것이 바람직할 듯 하다.