시골 땅 답사요령

참고로 시골 땅, 답사 요령에 대해 자세히 알아볼까요.

◇ 땅 답사하기=답사작업은 일종의 '현상 실사'입니다. 주변지역의 도로망, 발전 전망 등에 대해 폭넓게 살펴보는 것에서부터 내땅의 도로 등 입지여건, 용도 체계상 개발 규제 등의 사항을 살피는 것이 답사 때 챙겨볼 사항입니다.

우선  땅의 접근성을 살펴야합니다. 고속도로나 국도, 지방도와는 얼마나 떨어져 있는지, 면사무소 등 공공기관은 물론 병원 등과의 접근성도 체크 포인트입니다.

이미 다 알고 있는 내용이더라도 사용 목적으로 가지고 보면 땅이 달라보이게 마련이죠. 주변 입지여건에 대해 폭넓게 살폈다면 이제는 세심한 부분을 챙길 차례입니다. 주변 풍광, 시골 마을에서의 위치, 연결 도로 유무 등을 살펴야 합니다.

그중에서도 도로가 가장 중요합니다. 공부상에 나타난 내용과 현황이 일치하는지, 포장할 경우 들어가는 비용은 어느 정도일지, 폭은 얼마나 되는지 꼼꼼히 살펴보세요.

시골 땅은 농로가 많아 현황상으로는 분명히 도로여서 집을 지으려고 지적도 등을 확인했더니 실제 도로가 아닌 경우가 많아요. 참 낭패스럽죠.

이런 때 이웃 주민들이 토지사용승락서를 내 줄 수 있지를 알아봐야합니다. 승락하더라도 비용 지불 여부도 반드시 챙겨야 합니다. 나중에 이웃간에 분쟁이라도 생기면 행복이 보장되지 않겠죠?

◇ 서류 살펴보기=현황을 잘 살폈다면 이제부터는 지적도, 토지이용계획 확인원 등 서류들을 살필 순서입니다.

땅은 종류도 많고 이용가치와 규제사항도 많습니다.

그러므로 검토할 서류도 많으며 현장과 충분히 비교해 봐야 합니다.
이렇게 확인해야 할 서류로는 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등이 있습니다.

그 중에서 가장 중요한 것이 '토지이용계획확인서'이며 토지의 효용가치에 대한 거의 모든 것들이 들어있습니다.

토지의 위치와 지번, 지목, 면적 등이 표기돼 있고 그 아래쪽으로 12가지 확인사항들이 나열돼 있는데 도시관리계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업, 기타 등으로 구분됩니다.

첫 번째 칸에 해당하는 '도시관리계획'은 다시 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역, 기타로 나뉘어지는데 전원주택지를 찾을 때는 용도지역을 눈여겨봐야 합니다.

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 다시 나뉘고 그 밑으로 9가지 항목으로 세분화되고, 그것들은 다시 21가지 항목으로 분류됩니다.

이 분류에 따라 땅의 용도와 가치가 결정되며 건축 가능한 시설물의 종류와 건폐율과 용적률이 결정되는데 각각의 내용을 설명하기는 어렵습니다.

단 이곳에 관리지역으로 표시돼 있고 관리지역에서도 계획관리지역일 경우에는 전원주택 등 개발행위를 전혀 문제가 없는 땅이라고 보면 됩니다.

그 아래쪽으로 각종 규제사항을 명시해놓았습니다.

특정 분야나 시설물들을 보호하기 위해 추가로 설정된 지역들이다. 규제사항이 없을 경우에는 '해당사항 없음'으로 표기되고, 있으면 각 항목별로 해당 내용이 표시됩니다.

표시 내용이 많을수록 규제사항도 많다는 것을 의미하고 그것들은 어떤 행위를 하는데 걸림돌이 됩니다. 가능한 한 '해당사항 없음'으로 표기된 땅이 주택 건축에 문제가 없습니다.

그 다음으로 중요한 서류가 토지(임야)대장입니다.

토지대장에는 토지의 주소와 지번, 지목, 면적(㎡), 소유주가 표기돼 있고 아래에는 토지의 등급과 개별공시지가가 표기됩니다.

만약 건물이 있는 땅이라면 토지대장과 함께 건축물관리대장도 함께 확인해야 합니다. 건축물대장에는 건축물의 용도와 연수, 면적, 층수, 건폐율과 용적률, 건물 높이, 소유주 등이 표기돼 있습니다.

지적(임야)도도 챙겨봐야 합니다.

지적도를 보면 땅의 모양과 도로 관계를 확인할 수 있고 주변의 땅들도 함께 표기되기 때문에 주변 필지의 상황도 알 수 있습니다.

특히 지적(임야)도에는 도로가 함께 표기되기 때문에 땅이 도로가 없는 맹지인지 아닌지를 확인할 수 있는데 필수 확인사항입니다.

각각의 필지에는 지번과 지목이 함께 표기됩니다.

현장을 답사할 때는 지적도 또는 임야도를 통해 땅을 세밀하게 확인할 수 있지만 정확한 땅의 위치와 경계를 알아보는 데는 한계가 있습니다.

좀 더 정확한 사항이 필요하면 경계측량을 하든가 아니면 전문가의 도움을 받아야 합니다.

또 확인할 서류가 등기부등본입니다. 통상적으로 다른 사람의 땅을 살 때 중요하게 살펴봐야하는 것이 등기부등본입니다. 등기부등본에는 소유, 권리관계 등이 자세히 나와 있죠. 내 땅에야 그런거 살피지 않아도 됩니다만 참고하시죠.

◇사용목적 결정하기=주변 여건을 답사하고, 서류를 살펴보면 대체로 내 땅에서 가능한 개발 행위를 알게 됩니다.

이런 절차를 모두 마쳤다면 다시금 가족들과 최적의 활용 방안, 자금계획 등을 챙길 차례입니다.

강원도나 서해안지역, 제주도, 충청도 일부지역에서는 팬션 등 수익형 투자도 가능하지만 최근 들어 공급 과잉 양상을 빚고 있습니다. 즉 주변과의 경쟁관계를 우선적으로 점검해야합니다.

전원주택을 지어 노후에 활용하는 방안도 검토할 수 있는 부분입니다. 다만 자재에 따라서 건축비가 평당 300만-400만원 수준입니다. 이런 경우 표준 설계도를 활용하는 것도 한 방법입니다. 표준설계도는 해당 시, 군에 가면 다 있어요.

일부 지자체에서는 귀농 등 이주민들에 대해서는 저리의 정착자금을 융자하고 있는 지역도 있습니다. 부모님 집을 새로 지어드리고 싶은 사람이라면 농어촌 주택마련 자금을 활용하는 것도 좋습니다.

대도시 주변에 유휴지 등을 가지고 있는 경우라면 주말농장 등을 계획하는 것도 방법이지요. 방법이 명확히 떠오르지 않으면 전문가와 상담하는게 제일 좋습니다.

그러나 뭐니뭐니해도 이번 추석은 활용 방법에 대한 고민 정도로 큰 소득이라고 생각하고 차분히 계획하는게 가장 바람직할 겁니다.